Fakta om forældrekøb af ejerlejlighed

Problemet med at finde noget at bo i, som ung studerende, løses i nogle tilfælde – og mer og mer – ved, at forældrene køber en ejerlejlighed, og lejer den ud til junior. Det rejser en række skatte- og regnskabsmæssige spørgsmål. Nedennævnte gælder for almindelige ejerlejligheder, men ikke for andelsboliger.

Regnskab

En forældrelejlighed er i skattemæssig forstand en udlejningsejendom. Det betyder, at der skal føres regnskab over indtægter og udgifter vedrørende ejendommen, og at eventuelt overskud af udlejningen skal beskattes, mens eventuelt underskud kan modregnes i anden indkomst. For at lette regnskabsprocessen, er det en god idé at oprette særskilt bankkonto i forældrenes bank, hvor samtlige indtægter og udgifter vedrørende ejendommens drift registreres.

Beskatning

Køb og drift af forældrelejlighed betragtes skattemæssig som selvstændig virksomhed, hvorfor det er muligt at anvende reglerne i Virksomhedsskatteloven. Efter disse regler kan opnås lempeligere beskatning, end efter de almindelige regler efter Personskatteloven. Det er således muligt at opnå større skatteværdi af renteudgifter, ligesom der er mulighed for opsparing af eventuelt overskud, til en måske senere lempeligere beskatning. Ønskes regelsættes i Virksomhedsloven anvendt er der nogle administrative regler der skal opfyldes.     

Husleje

Huslejen skal fastsættes på almindelige markedsvilkår – også selvom man som forælder, eventuelt gerne vil yde lille tilskud til uddannnelsen i form af billig husleje. Sættes huslejen for lavt, kan SKAT nemlig kræve beskatning hos forældrene – og eventuel gavebetragtning hos barnet – af forskellen mellem markedslejen og den faktisk betalte leje.

Hvad er så markedslejen? Det er den leje som lejligheden, på almindelige markedsvilkår rent faktisk vil kunne indbringe – og som samtidig kan godkendes af det lokale huslejenævn. Specielt det omkring huslejenævnet skal man være obs på – specielt hvis man ønsker en lav husleje. Ved sammenligning med huslejer i samme område, blok osv. kan man komme frem til en for høj husleje, simpelthen fordi lejen ikke er blevet prøvet ved huslejenævnet.

Uanset dette, så spørg den lokale ejendomsmægler, kig på Boligportalen – og sidst brug den sunde fornuft: Hvad er ret og rimeligt. Skal lejligheden eventuelt kun bruges af junior i et par år – og herefter udlejes til lejer(e) udenfor familien – altså det frie marked – er det en god idé, at lejen som barnet betaler, ikke har været væsentligt lavere end den leje, man efterfølgende udbyder lejligheden til.

Istandsættelse/vedligeholdelse/forbedringer

Skattemæssigt skelnes der mellem vedligeholdelse og forbedring. Kun udgifter til vedligeholdelse er fradragsberettigede. I de første 3 år efter købet kan forældrene, som tommelfingerregel og efter praksis, opnå fradrag for udgifter til alle former for istandsættelse af lejligheden, hvis blot udgifterne ikke overstiger 25 % af årslejen ekskl. varmebidrag. Årslejen er ét helt års beregnet leje – også selvom lejligheden i købsåret først er anskaffet 1. august.

Hvis der ikke afholdes udgifter svarende til det maksimale fradrag, kan den uudnyttede del overføres til det efterfølgende år. Hvis de faktiske udgifter derimod overstiger det maksimale fradrag, kan den overskydende del ikke fratrækkes i et senere år. Derfor kan det være hensigtsmæssigt – hvis muligt – at større istandsættelser tilrettelægges og udføres over flere år.

Juraen

I købssituationen er det ikke kun selve lejligheden man skal forholde sig til, men også hele ejendommen, hvori lejligheden er beliggende: Er ejendommen vel-vedligeholdt ? (Tag, vinduer, facade, opgang osv). Få seneste årsregnskaber, gerne budget, vedtægter, generalforsamlingsreferater, husorden mv. for ejerforeningen. Er der forhold heri, eventuel bankgæld i ejerforeningen, som man indtræder i? Få en jurist/advokat/mægler til at gennemgå materialet.

Værelsesudlejning

Hvis barnet fremlejer et eller flere af værelserne i lejligheden, skal barnet kun betale skat af indtægten herved, hvis denne overstiger 2/3 af barnets egen årlige husleje. Vær obs på eventuelle bestemmelser om fremleje i ejerforeningens vedtægter, som kunne begrænse den mulighed.

Overdragelse til barn

Hvis familien tror på, at lejligheden vil stige i værdi, i den periode, hvor barnet skal bruge og bebo lejligheden, kan det være interessant at lade barnet købe lejligheden selv. Fordi barnet i så fald kan tjene gevinsten skattefrit, efter den såkaldte parcelhusregel.

Hvis barnet selv køber lejligheden, kan finansieringen være en udfordring, fordi barnet sjældent vil kunne kreditgodkendes i videre omfang. Denne udfordring kan enten løses ved kaution fra forældrenes side, eller ved at forældrene optager lån i eget hus og udlåner provenuet til barnet, hvilket – såfremt det ønskes – kan ske rentefrit. Men dette skal gennemtænkes.

Alternativt kan barnet – på et tidspunkt i lejeperioden – overtage lejligheden, som udgangspunkt til +/- 15% af den offentlige vurdering. Værdistigning herefter vil – såfremt barnet fortsat bor eller har beboet lejligheden i sin ejerperiode – være skattefri for barnet.

Overvejes denne overdragelsesmulighed, er det måske ved at være tid: Til næste år kommer de nye offentlige ejendomsvurderinger, der må forventes at blive markant højere end de nuværende. Samtidig ændres +/-15% reglen dog så til +/-20%, men det hjælper formentlig ikke meget, hvis vurderingerne samtidig kan stige med 50-80%.

Ingen regler uden undtagelser: Hvis den offentlige vurdering åbenlyst er forkert, kan regnereglen med +/- 15% (+/-20%) ikke anvendes. Derfor ved disse dispositioner, spørg gerne hos os, inden der disponeres.

Dette var en generel beskrivelse af forældrekøb. Beskrivelsen er ikke udtømmende, og der kan altid være konkrete forhold, der skal bedømmes og vurderes. Derfor spørg altid om netop dit køb, før der eventuelt disponeres.

Kontakt os, hvis du vil høre mere.